2017年以来，在调控政策和市场机制的共同作用下，房地产市场正在发生一些微妙的变化。据国信证券及某机构的数据，今年以来，全国房屋市场整体交易数据同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市却有极高的涨幅。在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。这些城市的特点较为鲜明，有业内人士将其总结为“弱二线”“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市，向上述城市和区域转移。
部分三四线城市商品房成交套数涨幅大一二线城市交易降温
根据国信证券的统计，在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中，2017年以来（截至2月16日），有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%（含）的有23个。这些城市绝大部分为三四线。
其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。此前交易量较为火爆的部分一二线城市，同期却出现明显降温。上述机构表示，东莞、深圳、南京、苏州、杭州、上海成为跌幅最大的6个城市。
国信证券指出，自去年国庆节各地密集出台房地产调控政策以来，这种趋势就开始出现。去年11月和12月，三四线城市的市场表现就被多家机构认为“好于预期”。根据机构的统计，最近4周（1月23日－2月19日），除武汉、南京、苏州、郑州等热点城市外，在周度住宅用地成交活跃度城市TOP10中，还出现了西安、昆明、贵阳、西宁、济宁、廊坊、莱芜、威海等二三线城市的身影。
值得一提的是，由于土地单价较低等因素，这些城市的土地成交金额不如热点城市。但相比当地的市场体量，其土地交易规模被认为十分可观。且根据公开信息，春节过后，长沙、青岛、柳州、临沂等地均出现了溢价率超过100%的个案——相比这些城市过去的交易记录，同样较为罕见。上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，由于融资监管、限购限价、土地供应等政策的差异化，楼市资金正在从热点城市“外逃”，并造成了二三线城市的超预期发展。
一二线城市的低端产业人口不断外流三四线楼市新增需求
随着2015年的5轮降息和信贷政策松绑，一线城市率先吸引资本进入，上海、深圳等楼市也于去年年初出现暴涨；2016年初，一线城市房地产调控升级，资金外流，并催生了房价上涨“四小龙”（南京、苏州、合肥、厦门），这4个经济发展水平较高、楼市供应相对不足的城市，也被称为“强二线”城市；去年年中，“强二线”城市出手调控，资金又进一步流向武汉、郑州、福州、天津等二线城市。
如今楼市资金正表现出新一轮流动的端倪。从城市层级上看，经济发展水平不高、市场供应过剩的“弱二线”城市，以及三四线城市都可能有资金流入；从区域分布来看，这些城市多位于中西部。
但严跃进认为，一旦热点城市的调控政策放松，这些资金就会迅速回潮，因此尚不能断言资金的流动将成为“趋势”。事实上，随着对房企融资层面的监管力度加大以及加息预期，房地产市场将面临“流动性收缩”的环境。严跃进认为，在这种情况下，资金外逃效应的主要受益者将是热点城市周边区域，以及长沙、西安、昆明等中西部核心城市，广大三四线城市很难受到同样的带动。
但平安证券对三四线市场颇为看好。该机构指出，三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，并可能成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。根据平安证券的统计，从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国及40个大中城市。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力较强。
华泰证券的看法更为乐观，该机构指出，当前三四线城市逻辑和2011年不同，那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流，但由于三四线城市供地过多、库存庞大，很快被证伪。也不同于2013年的三四线城市逻辑，即新型城镇化。华泰证券表示，本轮三四线城市逻辑在于，随着一二线城市人口饱和，以及房价梯度不断拉大，一二线城市的低端产业人口将不断外流，并成为三四线楼市的新增需求。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年。 （据《21世纪经济报道》）
