随着利率市场化的自发推进,理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄;而许多城市房地产库存高企、房价低迷,因而房地产的投资回报率较低;随着资本管制逐步放松和人民币在国际上用途更加广泛,居民对海外房地产及其他境外资产的投资变得越来越容易。
举国争议房地产 此轮下滑大不同
此次政府出台的措施无法完全抵消房地产下滑的风险比以往都高。我们认为有15%的概率会出现房地产活动下滑,拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情况.
过去十年间,中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但与前几轮不同,此次房地产下滑的触发因素并非调控政策收紧。事实上,住房内在供求格局已发生变化—当前住房建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价低迷、反腐以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起,支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。
在我们看来,中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整,房地产长期繁荣的时代可能已经结束。不过,我们并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘,或出现金融或国际收支危机。
未来几年,随着经济和金融系统逐渐消化房地产部门的调整,GDP增速降至5%左右的“硬着陆”风险已不容忽视。当然,中国不太可能剧烈地去杠杆。不过这一渐进的调整,虽可能有利于宏观经济和社会稳定,但对微观企业和股票投资者而言却是一个痛苦的过程。
这一次是结构性拐点
为什么我们认为本轮调整不同于以往?
首先,2004年—2005年、2007年—2008年和2010年—2011年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显着收紧之后,此次房地产下滑并无明显政策触发因素。
当然,2013年下半年信贷增速有所放缓,最近几个月银行放慢了房贷审批,但这远不能与往年房地产下滑前的信贷冻结、地产政策大幅收紧相提并论。事实上,新一届中央政府自2013年3月上任以来对房地产行业鲜有表态,即便当时一线城市房价持续大幅攀升。不仅如此,最近几个月,房地产新开工面积下滑速度之快、幅度之大也超出以往。
其次,供求格局已经发生转变。
过去几年,房地产建设面积进一步攀升,而城镇人口增长所带来的住房需求有所回落。换句话说,住房的新增供应量已经超过了内在需求(包括改善性需求),且住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高。
再次,与其他资产相比,房地产作为投资品的吸引力正在下降。
随着利率市场化的自发推进,理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄;而许多城市房地产库存高企、房价低迷,因而房地产的投资回报率较低;随着资本管制逐步放松和人民币在国际上用途更加广泛,居民对海外房地产及其他境外资产的投资变得越来越容易。因此,我们预计全球利率水平将有所提高,人民币稳步升值的时代可能已经结束,二者均会对投资中国房地产的吸引力带来负面影响。 (来源:人民日报)