“全国一年的商品房竣工量为800万套左右，今年棚户区改造任务是470万套，如果政府回购的商品房量达到20%，就是160万套。这对部分库存量过剩的城市房地产市场是一个很好的对冲，有利于房地产市场的平稳健康发展。”上述住建部相关人士表示，在当前部分城市商品房供应量过剩形势下，采用政府回购商品房用于安置的方式，可以使企业、政府、百姓多方受益，实现共赢。

在采访中，记者了解到，虽然政府回购商品房用于安置房的方式被认为可以一举多得，但在实施过程中，面临着被拆迁房屋评估价格难确定，回购商品房户型面积与被征迁户要求有差距等难题。而在北京、上海、广州、深圳这类大城市，棚户区改造更有特殊性。

近几年，国家将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，加大了对各类棚户区改造的力度。根据国务院部署，2013～2017年要重点推进资源枯竭型城市、独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013.2017年改造各类棚户区1000万户。其中，城市棚户区改造800万户，国有工矿棚户区改造90万户，国有林区棚户区改造30万户，国有垦区危房改造80万户。

特别是2014年以来，房地产投资增速持续下滑，国家为了改善民生，应对经济增速下滑的局面，大力推进棚户区改造。据统计，上半年国家开发银行已完成棚户区改造贷款2000亿元，预计2014年棚户区改造资金将达到5000亿元左右。6月26日，中国银监会宣布，批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部，为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。

据测算，棚户区改造投资对房地产投资的拉动可增加2.29个百分点，对固定资产投资的拉动增加0.43个百分点，对GDP的拉动增加0.21个百分点。毋庸讳言，国家加大对棚户区改造投资力度，有利于缓解经济下行压力和房地产开发投资下降过快的风险。

在接受记者采访的多位业内人士看来，在房地产市场下行形势下，政府采取招标团购的方式，可以以低于市场的价格回购商品房用于棚改安置。另外，在部分商品房库存过剩的城市，政府回购商品房用于安置房，避免了大拆大建，造成新的过剩和资源浪费，对库存过剩的市场是一个很好的对冲。

正在进行相关调研的业内人士表示，政府回购的好处有四点：一是棚户区改造从拆迁到搬入，需要两三年时间，过渡期政府要补贴的安置费用也很高，还给人们的生活带来很大不便，回购商品房可以缩短过渡期；二是以往多是就地安置，回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地；三是政府回购商品房做到一步到位，避免拆迁补贴中的复杂矛盾；四是回购的商品房相比就地安置可以分散到不同的小区，可以防止出现贫民窟。

“政府回购的方式解决棚改安置房问题，可以实现多方共赢，有利于市场的平稳健康发展，这也考验地方政府的智慧。”一位不愿具名的住建部人士告诉记者，对于政府回购商品房用于棚改安置房，建立安置房采购平台，住建部原则上鼓励地方根据当地的市场情况，因地制宜，但住建部暂时不会“一刀切“发文件表态，会视地方实施的效果，在适当时机进行介绍和推广。

据了解，目前已有成都、芜湖等城市在棚改中研究或实施政府回购方式。安徽铜陵负责棚户区改造的一位负责人告诉记者，“铜陵正在调研并征求意见采取政府回购的方式。目前政策基本成型，正准备开会研究实施方案。“

“调研中，我们也了解到这是多方共赢的好政策。但地方在实施中，也很谨慎，多数是闷声做，不愿意说。主要是担心媒体炒作，怕被误解为‘救市’。”上述住建部人士说。

此前，记者在常州调研时也了解到，当地房地产商会曾多次建议政府，在当前市场形势下，保障房建设可以采取政府部分低价回购的方式，但地方政府却心有顾忌，不愿“出头”。

上述安徽铜陵负责棚户区改造的负责人表示，在政策实施中，要充分征求被拆迁户的意见，支持率超过90%，才可以实施棚户区改造及方案实施。另外，与就地安置(拆一补一或以小换大)相比，回购的商品房区位上有差异，这样被征迁房屋的评估价格不容易确定。还有一个问题是，市场商品房户型面积偏大，与被征迁户要求有差距。

不过，上述负责人亦表示，在调研中了解到，开发企业参与招标的积极性很高，也有愿意根据拆迁户需求对户型进行改造的企业。

北京市金融工作局负责棚改融资的人士认为，政府回购方式本身是好政策，可以实现多方获益，但在北上广深这类大城市，棚改项目多是主城区，房价高，一次性回购资金压力大，另外主城区可用于回购的商品房数量也有限。

住建部人士则表示，政府回购意味着短期内需要一大笔过桥资金，而目前国开行对棚改的贷款是分批进行的，一般前期到位20%的货币补贴。“我们正在和国开行协调沟通，希望能够给政府回购方式以支持。”上述人士说。  (据《财经国家周刊》）