随着限购限贷等相关政策的松绑，以及银行利率下调等利好政策的刺激，换房族逐渐增多。根据改善型居住需求的不同性质，换房族有这样两种类型：一是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。先卖房、再买房，还是先买房，再卖房？有哪些相关税费和政策？在买房过程中要注意哪些细节？央行新政之下，如何换房是一件颇具技巧性的事。

是否要享受首套房贷款待遇不同情况分开看

    购房者只要不被限购，就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。不过，针对不同购房者的不同情况，仍需要具体情况具体分析，区别对待。

有房有贷有资金：防止得不偿失

     对于一些有房有贷有资金的购房者来说，原本购买二套房，贷款需要执行1.1倍的高额利率。现在若还清贷款又可以继续享受基准利率甚至基准利率打9折的优惠，那么不妨考虑将手头一部分用于投资的、或是闲置的资金将原本的贷款还清，然后再申请优惠利率的房贷购买新房。如此一来，就能节省一大笔利息支出。

不过，这就需要购房者根据自身情况来仔细算上一笔总账了。毕竟，前几年购房者在购房时往往能更多地获得8.5折，甚至7折这样的优惠利率，而当前新政后则未必能真正达到这样的利率水准。因此，如果为了在新政下“达标”，而把过去更优利率的贷款提前还清，反倒未必划算了。所以，购房者也不要盲目地因为新政

而急着还贷。

有房少贷资金紧：可以先卖房再买房

    一些贷款已大部分还清，但手头资金有限的购房者，想要换房就最好是走先卖、后买的改善型路线，这就需要购房者还贷后一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后，由于自己无房，原本的贷款记录也不再追溯，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠利率，达到自己的改善性需求。

有房无贷有资金：可以直接买房

    对于贷款已还清、手头资金也较多的购房者来说，考虑到当前楼市环境因素可能不急于卖房，那么也可以通过新政享受优惠利率，在保留原有一套房的基础上，购买二套房。原有的房产则可等待今后更好的时机再考虑卖出。

买二手房：第三方资金监管很重要

    购买二手房的市民，不妨采取第三方资金监管的方式进行。这样，可确保资金的安全。资金监管业务范围包括定金、首付款、贷款资金、尾款等，交易双方在二手房交易过程中可将相关款项打入专用账户进行监管。当交易双方履行交易合同，实现“资金监管协议”约定条件后，银行按协议约定，协助双方完成房屋交易资金的交割；若双方因故不能达成交易，银行则按照“资金监管协议”的约定对交易资金进行退回处理。

    近期二手房产交易中资金风险案例频出，严重损害了买卖双方的利益。而资金监管可以防范上述各类风险的发生，因为在交易完成前买房资金处于“监管”状态，只有在交易完成时资金才转给卖方。且整个过程采取同步受理，保证“一手交钱，一手交房”。

“卖旧买新”注意权益保护

    购房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房还是安置房、经济适用房等性质。购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口，千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。如果买期房，更要了解楼盘周边的规划、配套等。

    另外，对新居住区域的选择。一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择一定要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。综上所述，换房族在抓住政策利好的同时，也要对自己的置业规划做出妥善的安排，在升级置业购买新房或“卖旧买新”时注意自己的权益保护。     (来源：《红河日报》）